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阵地丨厦门仍热、长春更“冷”,第二轮集中土拍效果显现

来源: 丁祖昱评楼市 发布时间: 2021-06-24 01:30:00 阅读量: 0 编辑: walsw

 进入6月,重点城市首场集中土拍高峰期已过,第二批集中拍地也悄然开启。作为首个开启第二场土拍的城市,厦门此次土拍热度仍然不低。具体来看,厦门本次共出让11宗地,虽然仅湖里P04地块以上限价成交,但其余地块的溢价率也并不低,过半地块的溢价率超过20%,平均溢价率为23.62%,土拍竞争依然比较激烈,但与第一次集中拍地平均溢价率29%相比仍出现了一定的下降。
在厦门“第二拍”之后,6月17和18日长春二轮集中土拍再度“遇冷”,超九成地块底价成交,土拍总溢价率仅有0.4%,较首次集中土拍热度再次下降,较2020年全年涉宅土地溢价率更是低了4.2个百分点,市场明显“更冷”。
从近期各地出台的土地相关政策来看,为了稳定地价,多个热点城市采取“限地价+摇号(一次性报价)”的方式进行土拍。与此同时,由于部分房企为了提高中标率,以多马甲参拍围猎地块,导致土拍热度居高不下,为了杜绝此现象,多个城市禁止马甲参拍,南昌、东莞也于近期出台政策禁止马甲拍地。
总体来看,集中供地政策本身无论是初衷还是“双集中”的方式,都会对“控制地价、抑制溢价”有一定的帮助,在具体实施的过程中需要根据各城不同的情况进行调整。如长春二轮集中土拍与首轮集中土拍相比,市场表现更“冷”,溢价率再度下行,“底价成交”和“流拍”成为高频词汇;即使是溢价成交的地块,地价较上一次集中拍地也进一步下滑,房企拍地积极性再度下滑,虽然地价下滑十分契合政府实施“集中供地”的初衷,但是考虑到近两年长春楼市进入低谷,去化周期已经超过20个月,库存有加剧的风险。

  本   文    约 2310 字       阅   读   需   要    6  min

  01

  厦门二轮土拍热度持续

  22城首批集中供地尚未全部结束,厦门第二轮集中拍地已接踵而至。2021年6月10日,厦门二次集中供地正式出让,厦门第二轮供地中,共有8家房企竞得11块含宅地块,成交总金额达344.05亿元,平均溢价率为23.62%,较上一轮集中供地29%的平均溢价率相比有所下降。

  整体来看,两轮供地结束后,厦门共成交16宗地,成交金额近534亿元,成交建面达198万平方米。其中第二轮土地供应量最大,从已公布的集中供地计划来看,二轮出让11宗地在三个批次中最多且分布最广。第一、二轮厦门土拍共成交198万平方米,接近2020年土地成交82%,与去年住宅销售相比,占到85%。

  成交来看,与首轮5宗地块3幅触顶成交相比,第二轮集中供地的11幅地块中仅有1宗触及最高限价(地块均采取“限房价、限地价、竞配建”方式拍卖)。

  如此看来,在加大供应后,厦门第二轮集中拍地虽然热度依旧,但与首轮拍地相比仍出现了一定的下降。

  表:厦门第二批集中供地含宅地块成交情况

  数据来源:CRIC

  

02

  长春超九成地块底价成交

  继厦门之后,长春于2021年6月17和18日也进行了第二轮集中供地,从供

  应规模上来看,长春二轮土拍规模较一轮有所提升,不论是供应幅数还是供应建面较第一次均有显著提升,尤其是供应建面,增幅高达44%。

  在供应规模明显上涨的情况下,长春二轮集中土拍热度进一步下滑。据了解长春本次土拍供应68宗涉宅地,其中有8宗提前中止出让,最终成交42宗住宅用地,18宗流拍,流拍率高达38%,流拍情况较首轮明显加剧。

  与首轮土拍一致,长春二次集中拍地竞拍依然采取“限地价、竞配建”竞地模式。但事实上,第二轮集中拍卖成交的42宗涉宅地块中,仅有3宗溢价成交,无一宗触及最高限价,其中溢价率最高的位于汽车经济开发区,被万科以12.32亿元竞得,溢价率为5.17%,楼板价为3660元/平方米。其余39宗均为底价成交,比重超九成。从市场热度来看,本场土拍总溢价率仅有0.4%,较首次集中土拍热度再次下降。

  表:长春2021年两次集中拍地

  和2020年土拍热度对比(万平方米、亿元、元/平方米)

  注:本文仅考虑涉宅地块。

  数据来源:CRIC

  值得注意的是,就长春目前的市场供求情况来看,这些土地未来入市仍将面临一定的去化隐忧。CRIC数据显示,2020年9月,长春“限价+限贷”政策出台之后,市场明显降温,9月之后月均成交量仅有62万平方米,较政策加码之前的月均成交量下降了约三成,整体销售规模甚至不及疫情之前,成交均价也在持续下滑,商品住宅去化周期已经超过20个月,库存有加剧的风险。

  图:2019年1月-2021年5月

  长春商品住宅月度成交量价(万平方米、元/平方米)

  数据来源:CRIC

  造成这一现象的原因除了疫情和调控加码等因素,最主要的原因还是在于人口,长春处于人口外流比较严重的东北三省,人口的外流严重影响了购房需求基本面。近期公布的“七普”人口数据显示,2020年长春常住人口906.7万人,较2010年增量仅有30万人,这一数据在二线城市处于垫底位置(仅高于西宁和哈尔滨);并且增长的这部分人群很大程度上来源于省内三四线城市,购买力相对疲软,因此房地产市场表现不及人口大量流入的长三角和珠三角区域,流拍和底价成交成为常态也在意料之中。

  在供地政策推出后,首轮集中供地中有不少城市出现了竞拍高热现象,厦门是其中的典型,5宗地块均成功出让,其中湖里、思明地块、集美地块均竞拍到达上限价格,进入竞配建阶段,最终湖里和思明地块分别被建发、国贸&中海竞得,加上竞配建,两地隐形楼面价都超过了6万元/平方米之间,实际溢价率也均超过55%,房企竞争异常激烈。

  此次厦门第二轮集中拍地虽然仍有一定的热度,但与首轮拍地相比出现了一定的下降。长春更是再次受冷。

  目前来看,有多个城进一步加强了房企拍地监管,多个城市禁止“马甲”参拍,还有针对参拍企业主体“三条红线”踩线情况等资格审查限制等措施。未来随着各地因城施策,整个市场也会变得更加的规范。

来源:丁祖昱评楼市


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