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“两集中”下,2021年或成租赁用地入市大年

来源: 丁祖昱评楼市 发布时间: 2021-06-24 19:30:00 阅读量: 0 编辑: walsw

 近日,租赁行业又迎来政策“大礼包”,6月18日召开的国务院常务会议明确将于10月1日起,对住房租赁企业实施“减税”政策。
具体而言,住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法,按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税;对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房,减按4%税率征收房产税。
今年以来,有关租赁端的政策利好频出,两会《政府工作报告》、国家发展改革委座谈会、5月中旬40城参加住建部在发展保障性租赁住房工作座谈会等,大力发展保障性租赁住房,解决好大城市的住房突出问题。
值得注意的是,重点城市供应端发力,租赁用地明显增加。尤其在土地“两集中”政策之后,明确重点22城租赁住房用地一般不小于10%,其中北京、厦门和深圳三城明确2021年供应比例突破20%,北京更是接近40%。随着首轮集中供地即将告一段落,在“竞配建,竞自持”土拍政策的加持下,各城市租赁用地成交比例大升,杭州以111.09万平方米租赁建筑面积,领跑22城。

  01

  租赁用地比例大幅提升

  今年2月,土地“两集中”政策横空出台,要求22个重点城市将集中发布出让公告、集中组织出让活动,且2021年发布住宅用地公告不能超过三次,要求重点城市单列租赁住房用地,占比一般不低于10%。

  目前,22个重点城市已有21个城市在年度供地计划中明确了租赁用地的面积,并基本达标10%占比标准,其中不少城市租赁用地占比提升巨大,北京租赁住宅占商品住宅用地比重提高到39.5%,厦门、深圳两城市租赁占商品房用地比例也超两成。

  聚焦克而瑞租售长期关注的核心八城中,相较于2020年,多数城市租赁住宅用地占比大幅提升。尤其是成都、武汉、广州等城市2020年租赁住房用地占比均在1%以下,远低于北上深三城,推进相对缓慢;2021年,三城租赁住房用地占商品房用地比例分别为11.1%、14%和10.9%。

  再加上,成都、武汉和广州三城又都是人口流入型城市,在此次“两集中”政策下,短期内租赁住宅用地占比或显著提升。

  02

  自持、租赁成土拍新风向

  增加“竞自持”、“竞配建租赁住房”等成为土地“两集中”之后新的变化,并成为重点城市土拍的主旋律。

  22城中已有多城市出台竞配建、竞自持、限地价面积等相关土拍政策,据克而瑞租售梳理,至少9个城市土拍规则中设置配建租赁住房面积,其中,南京52宗土地中,有14宗必须配建租赁住房。少部分城市出台竞高品质方案、竞政府产权比例、禁马甲公司等方面政策,随着热点城市优质地块的竞争加剧,第二轮和第三轮土地竞拍规则或将更为严苛。     

  从首批租赁用地成交情况来看,杭州竞自持用地高达41宗,占比超七成,其中已成交涉租赁用地成交宗数达50宗,占成交地块88%;成交建面111.09万平方米,高居22城榜首,租赁用地占比已达14.67%。成都已成交涉租赁用地也达到了35宗,租赁用地面积达到81.27万平方米,占比达17.33%;合肥这一比例更高,租赁用地面积占已成交地块面积达到18.69%。此外,厦门成交土地共5宗,所有地块均需部分自持。“竞自持”成新风向。

  值得注意的是,截止6月20日,已完成首轮“两集中”供地的20城中,主要以竞自持租赁住房面积为主,占比达43%;其次为配建租赁住房和配建共租房面积,占比分别为31%和9%;纯租赁用地占比较少,仅成交13幅纯租赁用地或人才公寓租赁用地,合计总建面72.62万平方米。

  03

  租赁政策或将改变民企拿地态度

  “租赁住房用地不小于10%”的新规,正在引发一系列连锁反应。

  租赁宅地增加,势必要挤压普通商品住宅供应量,热点城市优质地块竞争进一步加剧。“两集中”新政实施之后,曾出现一段时间土地的“零增长”,导致企业货储不足,顺势造成房企的“饥饿感”,形成土拍哄抢,加剧热点城市优质宅地的竞争。这一现状或将在接下来土拍中有所缓解。

  土地资源向头部房企集中,通过招拍挂渠道参与租赁用地的竞拍,仍是国企、央企主导,凭借资金优势、后期操盘能力等优势斩获较多土储。而民企拿地相对谨慎,但随着租赁用地供应的增多及各项租赁政策的密集出台,未来将有更多民企参与租赁用地竞拍,改变以往拿地战略和投资节奏,投资逻辑也将产生分化。

  从租赁用地供应类别的角度而言,主要分保障性和市场化租赁用地两大类。由于自持地块增加,房企将面临租赁住房运营难、以及如何突围并盈利两大难题。

  企业自持用地更多解决方案待解锁,比如通过整租、合租和自建团队等模式运营自持物业,提升物业价值,以实现资产增值,同时,发行ABS、类REITs等资产证券化产品,拓展融资渠道,降低融资成本等。

  目前来看,在较为宽松的政策加持下,租赁市场发展已进入“快车道”,入局租赁业务的房企纷纷加大业务布局力度。2021年一季度,TOP20集中式长租公寓新开业规模63.46万间,增速虽然环比有所放缓,整体仍呈现持续上涨态势。

  十四五开局之年,“租赁住房”上升到国家战略层面,再提“房住不炒、租购同权”,从土地供应、减税补贴、租赁企业保障等方面提出新的指导性要求,在保障政策实施力度和强度的前提下,租赁住房市场也会在政策红利下健康有序发展。而从各地租赁住房项目的推进进度来看,2021年将是试点城市租赁房的入市大年,租房市场的发展规模和方向将更为引人关注。


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政策解析

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