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买房贷款机会来了!固定利率还是LPR,房贷选哪个更划算?

来源: 楼市网 发布时间: 2020-03-03

从3月1日起,房贷族们的房贷会有一个重要调整,房贷利率会重新定价,你的选择会影响以后月供的多少。


按照央行的要求,自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。


简而言之,央行给房贷族出了一道选择题——房贷是选固定利率还是“LPR+加点”浮动利率今天大卢和大家聊一聊此次利率转化的原因,以及申请利率转化,选择哪一种更划算?


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为什么要进行房贷利率转化?

原因:将利率市场化。根据过去央行所报的基准利率定贷款利率,银行会根据具体情况,比如属于首套还是二套,给予一定优惠或是利率上浮,但是基准利率很少变动,所以不能及时反应市场对于资金的需求程度。

LPR是十多家金融机构根据市场对资金的需求程度进行报价,然后取平均值,相对客观。最近市场比较缺资金,利率自然会上升,如果市场资金比较充裕,利率自然下跌。而且LPR一月一报,更及时。
 
另外,LPR有利于经济发展,控制好房地产市场。银行贷款除了房贷外还有其他贷款,如果LPR下行,有利于支持实体产业发展。房贷的组成是LPR+固定基点构成,也就是说,就算LPR是下行的,但是央行可以通过固定加点把房贷利率控制在一定水平,实现住房不炒的调控目标。


如何进行房贷利率更换?

转换有两种利率计算方式,一种是固定,一种是LPR+浮动基点。固定利率即以后都用一个利率,一直到贷款还清为止,LPR+浮动基点就比较烧脑,那么这两种该如何转换呢?

比较官方的说法是,这次利率转换采用“等价转换”原则,用现有利率水平倒算出加点数值,将“基准利率上下浮”(做乘法)转换为“LPR加点”(做加法)。转换为固定利率的计算思路上,转换后的利率水平等于原合同当前的执行利率水平,利率水平在合同剩余期限内固定不变。

上述内容太难懂,大卢举个例子可能更直观些。



新利率=LPR+点数

比如你以前就签了房贷利率,而且是首套,可以打折,折扣后的合同利率是4%。现在LPR的报价利率是4.8%,转换后,加点值计算:
4%-4.8%=-0.8%。
 
那么转化后,你的新利率就是4.8%-0.8%=4%
记住,这个“-0.8%”在你剩下还款时间里是不会换的。如果LPR变7%,你的还款利率就是6.2%。
 
同理,如果你以前签订合同利率是5.5%。

转换后加点值就是5.8%-4.8%=1%。转化后的利率则是4.8%+1%=5.8%。同样“1%” 在你剩下还款时间里是不会变,如果LPR变7%,你还款利率就是8%。


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固定利率VS浮动利率,选哪个更划算?


根据规定,转换只能申请1次,那么固定利率和浮动,选择哪个利率更划算?

大卢认为,以前签约折扣力度大的(例如有银行鼓励房贷,折扣可以打8折甚至7折),最好还是用浮动利率。

如果剩余房贷年限超过10年以上的,则差别不大,可以选择固定利率。

原因在于:

     1、经济运行有周期性,利率会根据这种周期有波动,有加息周期也有降息周期。如果还贷时间20年甚至30年,有可能经过几个周期,你赚到的便宜和多付出的利息可能相互抵消。

     2、短期(至少1、2年)来看,中国利率趋势来看有降低的空间。对比其他发达国家,欧洲是负利率,日本、美国都是低利率。中国要给经济发展提速,利率还有下调的空间和余地。所以10年以内的LPR下调的概率还是相当高的。



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