腾讯旁!户型王!全中山有多少人在等这个盘?

来源: 中山房叔 阅读量: 143 发布时间:2022-06-23 15:44:49

最近中山,两件大事。

第一,广州与中山官方先后官宣,广州地铁18号线延长至中山段,先建西线,拟年底动工(来源:中山日报)。这意味着,火炬与城区段,将最先受益。

 | 18号线延长线,计划先动工西线

值得一提的是,就是6月20日,工人们与大机器进场,位于得能湖旁的一点地方已经开始勘察。施工牌上写着:广州地铁前期深化南中珠城际,瞬间刷屏朋友圈。

 | 火炬站点附近开始勘察 

第二,火炬十四五规划出炉,腾讯创新中心”首次写进了官方文件当中。

除了说要加快建设之外,甚至喊出了“超前谋划科技新城中轴线地标,打造火炬CBD科研+产业+人才”高质量服务平台的提法。

 | 腾讯创新中心,写进火炬十四五

两件大事,剑指一处——火炬之心

再看定位,更是惊人。

如果你熟悉城市发展,就会知道,产城融合、TOD新城、人城融合,但凡能做到其中一点都算是典范了。 

而火炬之心文创PARK,在十四五中的功能定位是“综合服务芯、中央创新区、高质量服务平台、火炬CBD、科技新城与中轴线地标”。

 | 火炬“新中轴”效果图,仅供参考

没有金刚钻,不揽瓷器活,看来中山这是撸起袖子,准备在火炬中心,大干一番大事业啊。

这个区域为何如此“受宠”?房叔这就一探究竟。

中山“中央创新区”,初现身

中山CBD新封面,选址于何处?这一点并不难挖出。

而关键,在于其定位,可能锚定火炬未来15年的新机遇

一方面,火炬CBD还是广深科技走廊的重要节点,也是湾区时代的风口。

根据规划,政府将在这里打造240米超高双子塔,腾讯双子楼,不输珠江新城。

 | 城市TOD智汇走廊效果图,仅供参考

另一方面,火炬之心踏准中山城市发展的鼓点,正位于沿海东进的轴线上,不仅有产业,有科技走廊,有交通枢纽,还可与珠江新城无缝接驳。 

若以上两者逐渐落地,更多的企业总部、高精尖技术以及国际人才,无疑将纷至沓来。

大排长龙

这个盘,每4人看,就有1个人“下定”

那么,新CBD封面之下,谁能登顶封王,成为区域的封面之作?

房叔认为,离不开三个条件:

其一,其必须深谙中山,了解火炬,具有实力;

其二,需位于火炬中心至优地段,手握城市顶配资源;

当然,最重要的,是以品质匠筑产品,方能受到市场认可。

近期,由越秀地产与火炬建发两大国企联手打造的——越秀建发玺樾,就掀起一阵市场热浪,且获得好评不断。

售楼部开放当天的场景感受一下:

 | 项目开售楼处时实拍

沙盘区摩肩接踵,会客区座无虚席,板房被挤爆。假期期间,就引得150组客认筹。 

足以证明“打动力”的是,项目从亮相至今不到20天,到访客户转化率,高达25%

什么概念?这意味4个人来看楼,就有1人“下定”,越秀建发玺樾的吸引力,不言而喻。

比区位?

过个马路,就是腾讯创新中心 

中山向海而生,东部新盘保守估计起码20个。越秀建发玺樾,凭何令人高看一眼?

事实上,一句我马路对面就是腾讯创新中心”,就足以叫板全城,而地段的差异性,也在此体现。

 | 越秀离火炬之心文创PARK,很近 

科技大IP的魅力,大家早有耳闻。

在深圳,最贵的是腾讯、中兴与大疆扎堆的南山;在杭州,阿里巴巴总部所在地——未来科技城,频现“万人摇号买房”;华为带动的东莞松山湖,就更不必多言。

很多人,巨头企业进驻之前,都没有把握住机会,直到区域内一栋栋总部大楼高高建起,房价随之上涨时,他们才知道,错过了什么。

在规划定位当中,火炬之心将集中发展总部办公、科技研发、休闲商业等复合型经济,重新定位火炬城市新封面

 | 火炬之心产业规划(红线部分)

这样的地方,也许不少人会以为,板块大概率还是不毛之地,需要长时间才能成长。

但火炬之心的优势在于,这里的配套护城河已经筑好,周边相当方便。

周边一口气笼络教育、商业、公园等全部资源,有世纪广场、太阳城商圈、中山市卓雅外国语学校等配套环绕,就连得能湖公园也近在咫尺。

 | 航拍于2022年3月11日

除此之外,周边也已“挪”好13万平的占地,将造一个大体育公园。

比户型?使用率超100%

这五款户型,真秀!

单凭地段与双国企,就已是王炸。这几年,越秀作为“神户型”常客,终于可以在中山东部,一展身手。

目前市面上,大多数户型的平均使用率,大都在80%上下。作为比例最多的89平,能做到带两个卫生间,已是相当优秀。

而越秀,一口气将中山东部户型标准提高,几乎每个户型使用率都超100%。

相同的面积,可以省下一辆车的钱,难怪这样的户型,在一二手市场,都吃香。

89㎡,带两卫+6.4米阳台

去年,西区越秀几款神户型,令整个板块楼盘为之一振。

其中,87平三房两卫,就是主攻手之一。同样的大小,比市面上少2个平做到,总价可以减掉近4万。

这一次,越秀建发玺樾89㎡升级在哪?有三点值得一说。

一来,项目做到了3.5开间朝南,使用率近100%;二来,主卧将西区的亮点南北双飘窗搬过来,全面积赠送;最大亮点是,这个尺寸,做到了6.4米宽双开间阳台

想像一下,你甚至可以把阳台隔成两边,这样次卧即可以拥有一个主卧体验。

105㎡,四开间朝南,使用率105%

这个户型,更追求尺度与舒适度。当然,产品同样优秀,不仅做到了四开间朝南,其使用率更是高达105%

最亮眼的是主套,宽裕程度相当奢侈,独立卫浴、步入式衣帽间皆有。市面上120平才能做到的户型,这里105平就可以。

113㎡,大横厅+超宽L型景观阳台

越秀在项目唯一的横厅设计,除了使用率达100%,又会有哪一些惊喜?

一直以来,横厅阔绰,但有个弊端,旁边的房间都“显露”。越秀做了几个巧妙设计,将房间门“往里伸”,规避了缺点的同时,增加了延伸感。

第二个心动点,我们直接看图: 

房叔在看这个户型的样板间时,被它的南向5.8米超宽L型景观阳台惊呆了。

将阳台再延伸出一个“大空间”,这里可以打造为小有情调的餐厅,或三五好友烧烤,或星空下办公,惬意。

127㎡,数一数我有几个房间?

127㎡的户型,最大的特点是它的多重赠送空间,虽是3+1房,但也预留足够多空间,为家庭人口变化、兴趣空间打造留足余地。 

而且这个户型部分楼栋还享受私梯入户,整体使用率达103%最关键的是打造力,你可以数一数,它可能有多少空间可以DIY?

162㎡,跑道式厨房,头回见

162户型的确是大尺度,大享受。

户型最让房叔印象深刻的,是它采用入户双动线设计: 

从入户开始,可以通过家政间-生活阳台-厨房,这样的跑道式厨房,还真的头回见;也可以从入户-客厅-卧室,而这样的设计,可以实现动静分区,洁污分流

户型可改造性强,如客餐厅+中西厨+家政空间的功能分区,可创造多重生活场景;如果你把分区拆除,就能形成50平的超级会客厅,尺度感立马上来。

项目交标也是可圈可点,全屋采用智能家居系统,智能马桶盖、玄关处一键开关控制、厨房燃气报警装置、厨房的上轨道式滑门、感应小夜灯、门口挂钩…应有尽有。

比用心?

别人不愿意花功夫的,都大下血本

户型造得用心,在项目整体的设计上,玺樾也一直在突破区域标准。

因为项目深知,对于大多数人而言,房子绝不仅是一个遮风挡雨的住所,更是一个温馨的家。

园林,给你造一个“中央公园”

越秀在打造项目时,为了各楼栋有最大化的园林视野,采用了合围式布局。这样的打造有什么好处呢?我们来看一张图: 

一个中轴约200米、间距约50米的超大中央公园,就被“腾”出来了。

这还不算什么?越秀邀请了广州赫赫有名的造园专家——奥雅设计出手。其之前的手笔是中海观云府、中海观澜府等,均是精品。

一方面,它设计了9大组团园林,涵盖儿童乐园、老年康养、青年健身等功能,其中还穿插了大量绿地,形成一个生机勃勃的全龄段休闲公园。 

最关键的是,极致的设计之下,项目的全盘建筑密度仅约19.28%,剩下约81.72%都是园林绿化等公共配套!

要知道,周边项目建筑密度大都34%及以上,越秀是妥妥的少了将近一半。牺牲了利润,只为实现,人在房子里,房子在花园里。

超高窗墙比,每天全面屏的通风与采光

一个被大家忽略的细节,窗墙比,越秀是怎么做的?

首先是,南向面宽,在所有楼栋都朝向正南,项目南向面宽最高达到近16米。事实上,由于出色的户型设计,每个户型面宽都比周边多上0.5-1米。

 | 窗越大,采光越好(示意图,图源:广州房产)

其次,是窗地比。同样是市面上很少注意的指标。玺樾超高的窗地比,足以超过市面上80%的项目。

有分析指出,窗地比每增加0.1,地上单平米成本将增加6-7元/㎡,按照玺樾约14.7万平的体量,这笔账,大家可以自己算算。

这样设计的好处,不言而喻。

一来是,每天打开窗帘,就如同打开IMAX巨幕,阳光倾泻而下;

二来是,每天的日照时间平均可达到5-6H,对比周边某标杆项目3-4H花园日照时间,居住舒适度,高下立判。

 | 越秀建发玺樾日照测验图 

三来则是,100%楼型均能获得新鲜流动空气,风环境模拟研判,玺樾比周边项目风速快0.14-0.24m/s,室内85%空间持续通风流动。

这意味着,初夏时在玺樾里,你甚至不用开空调,也不会觉得太闷热。

9重降噪设计,打造宁静人居氛围

声音方面,越秀建发玺樾又比其他项目,多做了什么?

项目通过外部的25米宽的防护绿带、主干道的双层玻璃,再到室内的双层玻璃、卫生间同层排......打造了九重降噪体系

 | 项目九重降噪体系示意图

最终做到,人在家中坐,不仅不会被外界的噪音所干扰,哪怕是晚上起夜用水时,也不会再因管道中水流动的声音而感到心烦。

选筹指南

收客不到20天就要开盘,要怎么买?

收客20天即开盘,底气明显。那要怎么买,别急,房叔帮你写好作业了。

房叔最新收到消息,项目目前已经领预售证,将于下旬迎来开盘,暂定首推两栋楼。 

而项目共有五个户型,涵盖建面89㎡2+1空间、105㎡2+1空间、113㎡3+1空间、127㎡3+1空间以及162㎡3+1空间五个户型。 

可以看出,项目的户型投资、刚改与改善都兼顾到,全都在主套3房以上。

这里以1-3栋为例,来分析一下各个户型该怎么选。

1)私梯入户,直观中央园林,105平登记火热!抢购难度恐怕不低
据房叔所知,2+1空间户型中,105㎡的户型登记最火,毕竟这个户型是众多户型中实用率最高的,性价比也高。
而且105㎡户型只有位置最好的3栋才有,这里可以在小区中央直观园林,视野更佳
而且相比1栋、2栋2梯4户的设计,3栋的梯户比更佳优,是2梯3户设计,该楼栋的户型均可享受私梯入户,私密性更强
如果有意购买2+1空间又预算充足的朋友,房叔建议105㎡的户型,可以直接冲。

 | 105㎡户型样板间

2)89㎡2+1房户型只占比28%,且买且珍惜

当然了,也有人资金相对有限,只能选择89㎡的2+1空间,是否值得?

房叔认为,当然值得。

毕竟整个项目还是以四房为主,其中89㎡的2+1房占比仅28%。

未来,住在这里的业主仍然以买大户型的改善客户为主,圈层也更加纯粹。

但换而言之,如果想以更低的门槛入住玺樾,选择89㎡的户型,在当下无疑是值得珍惜的

 | 89㎡户型样板间

3)127平,价格合适可闭眼买,但两栋的127平不太相同,3栋是私梯入户

3+1空间的户型中,房叔又尤为青睐127㎡的户型。

一方面,127㎡在3+1空间户型中,上车门槛会比162㎡的户型低,而且,它还跟162㎡一样分布在3栋(部分),而113㎡的户型只分布在1-2栋。

要知道,3栋不仅赢在位置更优,更关键的是,梯户比也更优,每个户型可享私梯入户。

因此房叔觉得如果想买四房,价格合适可以闭眼买3栋的127㎡。其选房逻辑也是3栋>2栋>1栋。

 | 127㎡户型样板间

4)刚需、刚改、改善与一步到位选房逻辑

刚需与投资客首选:2栋东侧的89㎡>2栋西侧的89㎡>1栋东侧的89㎡> 1栋西侧的89㎡;

主要是因为2栋更靠近中心园林与小区出入口,1栋则更靠近社区商业,东西梯腿的选择亦一样。

刚改排序:3栋105㎡>1/2栋的113㎡;

毕竟105㎡户型在3栋,相较于113㎡的户型,有总价低,还有视野、私梯入户的优势。

改善排序:3栋127㎡>2栋127㎡>1栋127㎡ ;

改善的户型选择逻辑,也跟刚改的逻辑差不多,主要在于1栋、2栋与3栋的差别。

一步到位与终极改善:可直接选择162㎡;

毕竟162㎡的3+1空间户型,整个项目都仅有48套,错过再无。

5)备案价1.67-1.9万/平,价格梯位分析

无论怎么选,大家最关心的当然是价位。

从之前项目公布的备案价来看,价格范围为1.67-1.9万/㎡之间

我们先以项目的备案价,来分析各个户型的具体价格梯位。 

首先,1栋和3栋都是楼层越高,单价越高,除了天地楼层。

其中1栋的单价在1.67-1.87万/平之间;而三栋会略贵一些,单价在1.69-1.9万/平之间。(仅为备案价分析,具体以现场价格为准,下同)

1栋的三个户型,以113㎡户型的单价最低,在1.67-1.84万/平;

其次为127㎡户型,单价在1.68-1.84万/平;

89㎡的单价是最高的,在1.71-1.87万/平。

3栋中,又以127㎡的户型单价最低,在1.69-1.84万/平,几乎跟1栋的价格一样,真的是改善必选。

其次为105㎡的户型,单价在1.72-1.87万/平;

最贵的为大户型162㎡户型,毕竟稀少,单价在1.75-1.9万/平。

当然,最后房叔还是提醒一下,以上价格均为备案价,目前项目吹风价,还是参考周边项目

 | 项目公布的效果图,仅供参考

综上所述,越秀建发玺樾,实乃本次市场调整周期中难能可贵的机会。

好了,祝各位好运。

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编辑 :zslsw

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