2022年,中山楼市的十大真相!

来源: 中山我爱楼市网 阅读量: 411 发布时间:2022-12-01 11:45:45

今天再聊聊楼市,关于中山楼市到底怎么样,大家众说纷纭,这里算是一并解答。

11月21日,全国性商业银行信贷工作座谈会中,对楼市的描述:要全面落实房地产长效机制,因城施策实施好差别化住房信贷政策,支持刚性和改善性住房需求,推动保交楼等政策。
现在,楼市的基调依旧是“保交楼、稳民生、稳房价”。保、稳两字才是关键。
再来看咱们中山,到底有什么真相? 

新盘没能守住1.4万/平大关

二手回落至1万/平 

根据中国房价行情网数据,中山一手房10月均价13625元/平,走势如下图,看似一条水平线,实则已经跌破了1.4万/平大关。 

二手方面,安居客上显示,挂牌均价10588元/平,呈下降趋势。 

但,现在还是稳字当头

二手房房叔多说两句。对于卖家来说,想让自己的房子卖出个好价钱,就要给点耐心了。着急出手的话,可能就要按自己需求降点。

对于买家来说,想淘到笋盘,依然是要不断看房,保证自己的现金流,随时出击。

“金九银十”已是过去

二手房挂牌将进入5万+套 

来看中山中原的数据,根据监测周报显示,过去一年的成交走势图,成交量从解除限购后的6月开始下降。
是的,中山已经好多年没有金九银十了。 

再看二手的情况,今年挂牌量高达4万+套,其中乐有家显示挂牌42594套,贝壳挂牌48388套 

后续挂牌,会继续增加还是下跌,就要等等看了。

听说中山房价冲4万,真的假的?

那是备案价,≠成交价。

这边说中山均价跌破1.4万/平,那边又说中山出现了4万+的天花板,到底哪个是真的?

事实上,这些都是真的,但不完全对。

毕竟,中山1.3万/平是全市均价。中山那么大,不同板块价格差异不小。

 | 最新房价地图

 | 21年11月房价地图

东部、中心城区普遍房价较高,东部最高又在马鞍岛。

4万的备案价就是出现在马鞍岛。

日前,马鞍岛万科深业湾中新城4栋备案,根据备案表,该栋共有62套房源,房价备案价最低在2.6万+元/平起步,最高则去到48146元/平 

其实,这也不是第一次出现中山4万+的声音了,去年马鞍岛保利天汇6栋备案,最低在3.6万+元/平起步,最高则去到39500元/平

但是各位,备案价≠成交价,有可能会打折成交的。

狂欢的朋友,可以冷静点了。 

楼市告别普涨,分化就会继续

楼市犹如马太效应,热者恒热,凉者越凉。

今年中山楼市也是分化越来越明显的一年,有些盘开盘红红火火,有些盘一声不吭,仿佛被人遗忘。

比如5月开盘的朗诗新城,开盘一个半小时,卖了130套,给冰冻的楼市添了一把火。

又如6月开盘的万科金域国际,首开推了250套,结果开盘当天就去化了220套,令人意想不到。

 | 万科金域国际现场

除了这些热盘、指标盘外,其余项目,也在特价上下了不少“功夫”。

比如最近讨论度较高的中山宝龙城,特价房1.3x万/平起,引起了不少购房者的注意。

还有南区豪宅德商樾玺,宣传海报上直接打出“买一套送一套”的吸睛字眼,据说现在毛坯大平层还有大幅度的让利。 

只不过特价房之间也有分化,天天打特价,去化反而一般的项目还是占多数。

镇区之间亦有高下,热门的板块动辄月成交上百套,冷门的板块成交甚至只有个位数。 

这说明优质资产的价值不会消退,若投资还是选在热门板块更佳。

新盘数量腰斩

本土房企撑起供应大旗 

今年的开盘量肉眼可见的减少。

据房叔不完全统计,2022年1-11月共开盘了13个住宅项目,这其中本土房企就占了6个,品牌房企只有7个。

相比去年30+盘入市的盛况,今年开盘数量直接腰斩,这可能是近几年开盘项目最少的一年。

一方面,入市项目中通过招拍挂开发的,只有6个,大部分项目要么是以前的储备用地,要么是接盘的项目。

另一方面,开发商多少有些刻意放缓推盘的节奏,想在回暖的时候放盘是个共识。

只有国企敢拿地了

出让宅地史无前例的少!

本以为去年拍出8宗宅地,已是低谷,但没想到这个记录可能还有机会被打破。

回顾今年的土拍记录,宅地只有三宗拍出,若把年底即将竞拍的两宗宅地算上,满打满算只有5宗宅地可能拍出 

卖出的宅地少,明年的新项目也不会多,牵一发而动全身。

再者就是老生常谈的话题,土拍市场全靠国企/央企兜底了。

今年拍出的宅地共由三个开发商拿下,分别是中山城建(中山国企)、华发(珠海国企)、小榄菊城(镇属集体企业)

是的,全部都是城投兜底,年底还会不会有地块挂牌?我们拭目以待。

政策不断在放松

三道红线,享年27个月

虽然中山的买房政策在大湾区已经算放松,但也经不住行业冷风狂吹。

所以给政策松绑无疑是重头戏,我们简单回顾一下今年的楼市利好: 

到了下半年,松绑政策不减反增。

债券方面《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。浩浩荡荡,救地产16条。

首先,稳定房地产开发贷款投放,对国有、民营房企一视同仁。

其次,支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期,推动着房地产行业尽快回到良性发展的轨道。 

股权方面,近日,证监会发布支持房地产企业涉及的5个方面!

包括有:恢复涉房上市公司并购重组及配套融资;恢复上市房企和涉房上市公司再融资;调整完善房地产企业境外市场上市政策;进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用;积极发挥私募股权投资基金作用。 

最后到信贷方面,四大银行给部分房企批了超1万亿融资额度! 

至此,享年27个月的“三道红线”,终于说再见了。

救市的脚步还迈向了二手市场。

9月30日国庆节前,财政部发布“政策大礼包”,支持出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。 

除了个税退税优惠政策外,二手房市场还迎来“带押过户”这一新政策。中山已有工行和农行执行。
再者公积金贷款利率下调,二手房也能申请到3.1%超低利率,买房成本再降低,一扇扇面向置业者的窗口打开。


中山购房者:现在买房的信仰,就是确定性
这么多套组合拳下来,中山楼市到底能不能回暖?
短期来看,中山成交量筑底完成。
从最新成交数据来看,上一周卖出了928套的好成绩,是11周以来首次成交800套,走出一条曼妙的“V字”行情。 


有回暖迹象是一件好事,不过市场回暖是一个长期的过程,无论买家还是开发商,都要做好心里预期。
在这个过程中,中山购房者的买房原则,也从这个盘能不能涨,到这个盘稳不稳?
大家对收楼的关注,不仅是上车民企项目的粉丝焦虑,甚至很多买了国、央企的,也跑来问房叔会不会有收楼问题。
如今,一句现房,胜过千言万语。可以用脚丈量的学校,可以用眼欣赏的园林,可以用尺比划的房子,比任何广告都有效。

毕竟激进的时代,大跨步的人才能吃螃蟹,而不确定的环境,确定性比黄金贵。

一个事实

中山买房,本地客才是主力 

以前投资热情高涨的时期,深圳客、东莞客外区客户购买力强,第一次到售楼部就能成交。

当潮水退去,外区客户的比例会相应下降,而本地客群比例会增加。

但,你可能没想到中山本地客的市场占比,一向“秒杀”外地客。 

据乐有家统计显示,今年上半年,中山本地客的购买力,已经暴涨至89%了

开发商们是时候想想中山人会对什么样的产品买账。毕竟,中山的楼市,中山本地购买力一直是占大头。

3000+亿,交通强市

中山仍在疯狂修路修轨道

基建狂魔的称号,中山还没有落下。

在快速路和高速上,中山在建南外环、世纪快线等6条快速路;待建北部快线、西北快线等8条快速路。

中山的多条快速路,正在“快速化”。 

高速方面,中开高速、东外环等6条高速将新建,还将改扩建中江高速和广澳高速。 

轨道方面更是前所未有的推进,南珠中城际(18号线)二次环评出炉,具体的站点位置亮相。

深茂铁路、广中珠澳高铁两条城际预计在年内动工,轨道上的大湾区,中山正加速融入。

至此,中山楼市的十大真相总结完毕。

老实说,中山的利好真的不少,尤其是政策松绑、基建大推进,前者对于购房者、开发商刺激力度是前所未有的,而后者则将加速大基建、城市配套的落成。

中山依旧具备腾飞的想象力,只是再需要些时间等待。

文章来源:中山房叔

编辑 :zslsw

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