中山楼市的二手房市场怎么样了？
2020年至今，中山城区的二手房成交数据，一直呈现下滑趋势。
对比2020年，2021年的成交小幅下调，大概是45套的差距；但对比2021年，今年的成交差距直接上升至575套。
据贝壳找房数据显示，截止到12月5日，中山城区今年共成交了1047套二手房（仅是住宅），同比去年（1622套）下降约35.45%，同比前年（1667套）下降约37.19%。
虽然今年还未完全过去，还有1个多月的数据未显示，但即使会有成交，依旧是超不过去年的数量。
|
区域 |
2020年 成交套数 |
2021年 成交套数 |
2022年 成交套数 |
|
东区 |
344 |
327 |
180 |
|
石岐 |
628 |
577 |
363 |
|
西区 |
565 |
515 |
354 |
|
南区 |
130 |
203 |
150 |
|
合计（中山城区） |
1667 |
1622 |
1047 |
具体到区域来看，降温属实明显。
比如石岐，前年二手住宅成交了628套；去年少了51套，为577套；今年直接腰斩，为363套。楼市有多冷，可想而知！
此外，房叔也留意到，城区已有不少降价出售的房源。
| 二手降价信息截图
| 二手降价信息截图
或许这些信息还不够全面。
那么来，跟着我们的盘点中山城区178个小区3年成交情况变化，让你看看当下的二手市场，到底如何？
注：成交数据是来源于贝壳找房，仅代表部分，不代表全市二手成交量。
2022年份，由于贝壳找房官网暂未更新，因此只能统计1月到11月19日的成交数据。
每年成交均价的计算方式=年内每套房源的成交单价相加之后，除以年内的成交套数。
其次，这里不排除业主急需用钱、一年内仅成交了一套房源等因素，致使涨跌幅过高或过低的小区。
由于部分小区成交数据缺失（在2020年/2021年/2022年没有成交），无法作对比，所以这里没有展示出来。
东区
成交价0.64-2.27万/平
东区大部分成交的房源主要集中在“市一中+朗晴小学”、远洋城、紫马岭等板块，成交价在0.64-2.27万/平左右。
对比去年的成交价，今年超84%二手小区成交价都下降了。
甚至有28.8%小区从2020年至今，成交价一直都在下调，比如远洋城天曜花园、远洋城万象花园、朗晴轩、汇星台等小区。 
从小区的成交量可以看出，紫园、越秀星汇品峰、映翠豪庭、朗晴假日等小区最受买家欢迎，占据整个板块28%的成交量。
其中越秀星汇品峰成交量最多，整整14套；其次是朗晴假日，有13套；而紫园和映翠豪庭排在第三，各有12套。
它们不止是今年，也是去年、乃至前年成交量TOP5榜单的小区。
不过从2020年至今，这些小区的成交量在逐年递减。
石岐
成交价0.51-1.67万/平
再看石岐，是城区交投最活跃的区域。
片区二手小区大部分年代久远，因此成交价会比较低。例如第一城，成交均价0.51万/平；华柏新村成交均价0.52万/平......
而楼龄较新的小区，成交价则会高一些，均价在1-1.67万/平之间。
对比去年的成交价，今年超79%二手小区成交价都下降了。其中中仪花园海伦堡、永怡花园、远洋香缇等13个小区从2020年至今，成交价一直都在下调。 
从个盘成交量来看，富元利和豪庭以27套拿下第一，其次是正和中州（21套）、豪逸御华庭（14套）、正德天水湖（14套）等，占据整个板块21%的成交量。
虽然富元利和豪庭在2020年和今年，成交量一直是TOP1，但从2020年至今，成交量是呈现逐年递减的趋势。（48套→28套→27套）
正德天水湖在前年和去年成交量也很可观（34套和35套），但今年仅有14套，从侧面反映了今年买家的购房欲望在下降。
西区
成交价0.46-1.59万/平
西区，片区醇熟，地理区位近石岐、东区，又有马山旧改加持，是预算不够额度刚需客首选之地，也是城区交投活跃的区域之一。
二手成交房源楼龄相对较新，成交价在0.46-1.59万/平左右。
对比去年的成交价，今年超92%二手小区成交价都下降了。有20个小区从2020年至今，成交价呈现两次下调。 
剑桥郡和奥园组团，都是板块当之无愧的销冠。
一个是西区富华道一带的大盘、户型选择丰富，旁边就是中山一中铁城中学；另一个是西区广丰片区的大花园社区，体量大、绿化好，还有别墅组团，旁边就是广丰小学。 
同样，这两组团从2020年至今，成交量都在逐年递减。
前年剑桥郡成交了107套，去年是83套，今年仅有50套；而奥园前年是88套，去年锐减为50套，今年直接腰斩，为28套。
不过海伦时光却脱颖而出，关注度越来越多，成交量也在逐年递增，从前年20套到去年25套，再到今年的32套。
南区
成交价0.5-1万/平
相对于上述区域来说，南区的小区会比较少，成交小区大部分集中在城南片区，这些房源楼龄也相对比较新，成交均价在0.5-1万/平左右。
环比去年，今年超81%二手小区成交价都下降了，仅有中澳滨河湾一期、碧桂园凤凰城环比上涨2.2-2.8%。
其中恒大绿洲一期、天域米兰阳光、金水湾和星汇云锦A区，在3年内成交价出现两次下调。 
成交最多的是中澳滨河湾，共41套。其中五六期关注度最高，四期挨着中山悦来天虹购物中心，一至三期绿化多，各有千秋。
成交量次之的是万科城市风景，20套。
综上，中山城区二手买家少了，购房欲望大幅降低，多为观望为主，卖家也受大环境影响，忍不住开始“松口”，出现降价出售自家房子。
不过，即使下调价格也只是微降，不可能出现大幅降价的情况，这也侧面反应了即使在如此艰难的环境下，城区价格也依然坚挺。
中山城区降温已是不争的事实，但原因并不是区域本身价值的问题，而是大环境下，多方面市场原因导致，促使需求被短暂抑制。
那么，随着解封的来临，被压抑了许久的“雾霾”开始散去，中山楼市会不会开始回温呢？欢迎评论区留言你的看法。
以上讨论的数据基础来自贝壳找房，部分笋盘或许未上平台已成交，但大部分数据还是能反映市场真实购买力，希望这份数据也给到购房者们一点启发。
文章来源：中山房叔
