中山楼市总结!看完,我沉默了

来源: 中山我爱楼市网 阅读量: 178 发布时间:2023-01-04 14:52:42

回首2022年,中山楼市波澜起伏,行业在黑暗与曙光中前行,在危与机中寻求破局。
在此期间,我们也见证了诸多历史性的时刻。如,实行5年的限购政策落下帷幕,又如利率无限贴底。
同时,房企的内卷也堪称近年之最。从户型到价格,再到交付力,无一不是比拼项目。
当然,巴菲特有句名言:“当潮水退去的时候,才知道谁在裸泳”。越是行业低谷期,我们越能挖掘出一些真相。
今天,房叔就以楼市数据为基础,为大家还原一个真实的2022。 

2022年房价整体下跌

全市新房均价14074元/㎡ 

据安居客房价行情网显示,2022年,中山房价整体呈现持续下跌趋势。 

截至12月,中山全市新房均价14074元/㎡,当中马鞍岛依然最高,东区紧追其后。

另外,中山23个片区的房价变化,房叔也一并整理,已附在文末。 

市场遇冷成交跌至9年低位 

从中山中原的历年网签数据来看,自2019年起,中山住宅网签开始呈现持续下跌的走势。
2022年跌至近9年来的第二低位,成交量仅高于2017年。但考虑到2017年仍受限签影响,可以说2022年楼市更为低迷
当中,全市去年合计网签住宅约36197套,面积约398万㎡,分别同比下降约29.9%、29.1%。

而细化到2022年各个月份,全市网签量走势可谓“一波三折”。

网签主要集中在年中6月则是全年住宅产网签的最高峰值。但后半年因疫情影响,客户流动性受限,网签量逐步下跌。 

 火炬卖得最好购房需求自住为主

2022年中山24个区域中,率先跑出线的还是火炬开发区,其以4127套的成绩,登上全市最高位。

三乡镇则以3868套跟追其后,主要成交为雅居乐万象郡,全年成交1297套,算是为全镇撑起半边天。

排名第三的为西区,其中合景招商映月台网签517套,为西区网签量最高楼盘。

而关注度最高的马鞍岛片区,当然不甘示弱。区域房价已被称为中山天花板,但仍以2318套,占据第五位。 

单盘成交方面,相比以前区域集中的情况,2022年的成交热盘,分布则较为分散,基本各个组团均有骏马上场。
当中,冠军宝座被三乡大盘——雅居乐万象郡获得,成交套数1297套。
亚军被同是体量大盘的南区碧桂园凤凰城夺得;桂军则花落万科中天西湾汇。另从榜单中,我们还能发现几个小特点:
其一,在成交套数TOP10的项目里,不乏今年优惠较为强劲的项目
如雅居乐万象郡,年初就以单价“6”字头促销轰动全城,可见价格仍是影响购房者的核心因素。
其二,成交红盘较为分散,不再是被火炬、南朗或马鞍岛包揽大部分。
这也从侧面反映,2022年的中山楼市,自住需求渐成主流,投资比例有所回落。

房企表现两极分化过江龙卖房,地头蛇拿地

要问2022年,哪家房企卖得最好?中山的答案,仍然是王者——雅居乐。

凭着在中山“土生土长”的优势,雅居乐的网签项目达到21个,以压倒性的胜利,蝉联房企销冠之首。

而排名第二的则是万科,第三名为碧桂园。总之登榜前十的,除了雅居乐外,其余全是外来品牌大鳄。

但有趣的是,土拍方面又是另一派画风。

据房叔了解,2022年挂牌的地块共有8宗,目前已出让的地块有7宗。

成交主力基本是地头蛇。如中山城建、菊城地产、火炬建发、中山得致等,过江龙的拿地占比,与往年相比,有了明显的下跌。

全市库存超出6万套

短期去化压力大 

2022年截止12月31日,全市住宅存量为67202套,存量面积约774.3万m,同比分别下降约14.3%、13.7%;全市平均化时间约为21.9个月,同比下降约11.5%。

2022年年末,存量和去化时间同比下降,整体存量有所减少,但去化间延长,去化速度相对缓慢,成交量下跌。

各镇区当中,住宅存量套数最高的是火炬开发区,多个项日新增入市是较为主要的原因,其中不乏新项目首次新增供应。 

另一方面,火炬开发区项目去货速度相对适中,去化时间在各镇区中位于中等水平,而存量最少的则是大涌镇,主要在售项目较少,同时大涌镇项目去货较慢,去化时间相对较高。

  展望未来

2023小阳春,见楼市真章

不可否认,2022年,是中山楼市极为艰难的一年,数据已表明了一切。

而牵一发而动全身,在房企陷入举步维艰时,与之相关的中介、供应方也同样面临挑战,当中还有从业者在叹息中离场。

展望2023年,中山楼市最大利好,莫过于疫情放开、经济修复,以及内地与香港的疫情管控调整。
加上当前政策端、信贷端都相对宽松,并预计今年初,政策都不会有太大变化。
因此乐观来看,明年中山市场销售规模会有小幅增长,最快在小阳春期间,就能判断,市场恢复度达到几何。

相信2023年,品牌稳健+确定性+产品力,依然是吸引购房者上车的重要因素。

  中山各片区房价走势

最后,附上2023年中山各片区最新房价,以及2022年各片区房价走势,供大家置业参考。

注:数据来源安居客,橙色线条为区域房价变幅,灰色线条为中山全市房价变幅。

火炬1月新房均价:17304 元/m²东区1月新房均价:21528 元/m² 

南区1月新房均价:14880 元/m²  西区1月新房均价:14492 元/m²   

石岐1月新房均价:18071 元/m²  

南头1月新房均价:10371 元/m²  

古镇1月新房均价:14000 元/m²  

东凤镇1月新房均价:9666 元/m² 

小榄1月新房均价:11430 元/m²  黄圃1月新房均价:7400 元/m²  三角1月新房均价:9000 元/m²阜沙镇1月新房均价:8600 元/m²   

 港口1月新房均价:12500 元/m²

横栏1月新房均价:11500 元/m²  沙溪1月新房均价:10200 元/m²  

大涌镇1月新房均价:11828 元/m²  

板芙1月新房均价:9000 元/m²   

五桂山1月新房均价:13500 元/m²   

三乡1月新房均价:9732 元/m² 

神湾1月新房均价:7266 元/m²

坦洲1月新房均价:14911 元/m² 

 南朗1月新房均价:12780 元/m²

民众1月新房均价:10750 元/m² 

文章来源:中山房叔

编辑 :zslsw

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