都说中山楼市看深圳，与其一桥之隔的马鞍岛，向来被视为中山楼市的风向标。
尤其临近深中通道通车的重要节点，岛上的一举一动，更是备受业内外的关注。
因此，房叔2023开春“兔”基，第一站就直奔马鞍岛，发现当前岛上有六大特征，尤为明显：
废话不说，亮点先上
1.项目间冷热不均，并且差距正在拉大；2.各盘售价接近，均价趋于2.2万/㎡水平线，普遍起价2万/㎡，最低1.8万/㎡3.全款和贷款，差别不大；4.有两盘清货，推出买房送车位活动；
5.销售态度趋向统一，认为转机会出现在下半年6.本地客成交上涨，但深圳客成交周期更快，仍是主力客群；
至于各盘详细情况，请继续阅读下文。
万科深业湾中新城
均价2-2.6万/㎡，人气最爆
作为南部第二个开售项目，湾中新城可谓多光环附身，不仅是岛上第二个综合体项目，而且还是唯一可享一线海景大盘。
因此，湾中新城开卖至今，人气一路火爆。 
特别是新年假期至元宵节期间，项目就有不少省外探亲、旅游客到访，上周末更是一口气卖出50多套。 
而据现场销售透露，目前湾中新城产品多样，涵盖大平层，以及建面约70-123㎡产品。
其中，项目大平层约3万/平起，不作主推户型，最近成交多为前期成交业主的转介绍客户。
至于建面约70-123㎡产品，目前主推F26的4幢，F27的6、7幢单位，均价2.1-2.7万/㎡。 
另外，销售还补充介绍到，“79㎡实现3房2卫，是所有在售产品中，货量最多，也是价位最低的一个房型。” 有关客群占比问题，销售则告诉房叔，目前深圳客和本地客基本各占50%，购房意向多为自住兼投资。
并且近期有部分购房者表示，自住的可能性增大。
保利天汇/左岸
均价2-2.3万/㎡，产品多样
目前，保利在马鞍岛上的项目合计两个，分别是保利天汇（简称“天汇”），以及天汇二期，又称左岸（简称“左岸”）。
其中，天汇的最大卖点为全岛唯一在售复式产品，建面约96-104㎡，可作上下两层，赠送率颇高。
项目房源差价不大，每套总价约210-220万元。 
而另一边的左岸，项目卖点则为肉眼可见的配套。
与翠湖公园为临，不远处是马鞍岛目前最具烟火气的商业区——临海工业园+翠亨大厦，超市、商铺、酒店一应俱全，还有肯德基正在路上。
另外，规划中的深中地铁交汇站，初步选址正是左岸附近，这点也为项目增分不少。 
据现场销售讲解，目前左岸均价在2-2.3万/㎡之间，楼层越高，售价越贵。
其中建面约117㎡南北对流单位，清货最快。 
而考虑到两项目现在共用一个营销中心，房叔便趁机探探销售口风，想知哪个项目更为“畅销”？ 
对此，销售坦言，其实两个项目的去化都不错，人气和上年底差别不大，但目前营销主力是左岸。
粤海城
均价2-2.3万/㎡，特价1.8万/㎡起
近期，粤海城的特价优惠，可谓传得沸沸扬扬。
驻场销售向房叔介绍，目前项目在售4幢和10幢，网上疯传的特价房是真实存在，但多为低楼层、小面积产品，并去化极快。 
话音刚落，销售还特意指了指4幢，“这幢望园林，1.8万/m特价房源，就是集中在这一幢。”他补充到。
不过，该名销售提醒房叔，特价房源已所剩无几，出手必须要快！
随后还向房叔推荐了一套建面约92㎡，位于5楼的单位，总价约170万。 
而除了4幢，在售的还有靠近横门水道的7幢，可观一线江景，均价比4幢稍高，约2.1-2.3万/㎡，具体看楼层。
招商臻湾府
均价2.2万/㎡，送车位
由于临近6月收楼期，目前的臻湾府，已能直观看出小区实景，包括园林、楼幢之间的排布，均能悉数呈现眼前。
目前项目整体均价约2.2万/㎡，部分房源成交还送20年车位使用权（人防车位）。
另有9幢/10幢/11幢小户型低楼层产品，价格低至1.8万/㎡，需缴纳诚意金申请。 
至于主推的9幢和13幢，分布于项目主次入口两侧，产品涵盖79-105㎡三至四房。
销售为房叔推荐了两套超高性价比房源，可见建面约105平产品，中高楼层差价约573元/㎡，即6万左右。 
建面约119㎡单位，为少量在售的竖厅产品，分布在中间楼幢，可观赏前后花园景观，售价比9幢、13幢产品稍贵。
以11楼一房源为例，其价格就比13幢的同楼层房源，要高出约1223元/㎡。
当房叔问及春节成交情况如何时，销售则表示，春节期间，项目有少量成交。“但除了万科，春节期间岛上项目的成交量，都相差不大。”他补充道。 
还销售还透露，项目二期预计在今年的3、4月推出，均价待定。
万科西海岸
均价2.05-2.2万/㎡，送车位
西海岸在售现房，享一线红树林景观，最快下个月即可收楼。
销售告诉房叔，由于目前特价清货，成交还送产权车位（需额外支付2万元），近期项目去化极快，其中有一天能卖出20多套。 
而在为数不多的货量中，目前建面约79㎡产品余货最多，一口价20500元/㎡，楼层任选。
建面约107㎡产品余货最少，均价20500-2200元/㎡。
而建面约89㎡产品，均价则去到21000元/㎡。
雅居乐湾际壹号
均价2-2.3万/㎡，88㎡三房最畅销
雅居乐湾际壹号是马鞍岛南部首个开售的综合体项目，分7期开发，涵盖中小学、商业广场、大型主题乐园、北塔地标、五星级酒店、写字楼等业态配套。
其住宅产品的覆盖面广泛，一期雅海花园，主打119-143㎡改善大户型，剩余少量余货，均价2.3-2.5万/㎡。
现主推二期雅深花园2幢小户型产品，共有81㎡，83㎡、88㎡、119㎡四个户型，均价2-2.2万/㎡之间，一定条件下可享额外折扣。
而东南朝向的88㎡三房产品，则最为畅销。 
销售为房叔计算了其中一套房源售价，以12楼06单位为例，建面约81㎡，符合一定条件的情况下，折后总价约190万，折后单价约2.2万/㎡。 
此外，营销中心放置了特价房源展示板，中低楼层，最低秒杀总价17X万元，性价比较高。 
最后，销售还向房叔透露，其实近半年来，中山本地客咨询量也不少，大多数是来自东区。
恒大悦珑湾
房叔在现场了解到，基于建筑工人春节返工迟的原因，恒大悦珑湾将于元宵后有序复工。
目前除4栋以外，其他楼栋已基本建设完毕，小区园林进度大概完成1/3。
营销中心无驻场销售，左边洽谈区内销控板全部标红。
另外，据房叔在现场了解，恒大还剩些许尾货，位于4栋，待重新推售。
· 写在最后
不论何时，马鞍岛上房价只要有一丝风吹草动，整个市场便会随之炸开了锅。
正如现在，粤海城特价消息正不断发酵，从而延伸了各种看法，当中甚有“1.8万平将引发连锁反应，会有更多盘跟进”的评论。。
但房叔一圈走下来，本人反倒有一种房价越来越稳之感。 
毕竟细心对比去年底，房叔发现各盘价格变化不算大，均价逐渐趋于2.2万/m水平线。特价房也与去年一样，多为低楼层、小面积产品。
只是在去年，销售可能担心市场信心不足，多会以“少数特价房”的口径输出优惠，从而减少客户的负面情绪。
但可能考虑到今年势头向好，现在会更偏向“目前是底”、“现在确有下跌”、或“现在比以前划算”这一类说辞。 
所以对马鞍岛真感兴趣的网友，不妨就趁现在，多走走看看，说不定会有意外收获呢~
文章来源：中山房叔
